อสังหาริมทรัพย์โอซากา

โอ ซากาเป็นนครใหญ่อันดับสองของญี่ปุ่น มีขนาดเศรษฐกิจเป็นเมืองอันดับเจ็ดของโลก อย่างไรก็ตามราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้แพงอย่างที่คิด ทำให้มีความเป็นไปได้ในและความน่าสนใจในการลงทุน

            ในระหว่างวันที่ 24-30 ธันวาคม 2555 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เดินทางไปสำรวจหาแนวทางการจัดทัวร์อสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ณ นครโอซากา ประเทศญี่ปุ่น  โดยนับแต่ปี พ.ศ.2553 ที่ผ่านมา ดร.โสภณ ได้เป็นผู้นำทัวร์อสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ณ กรุงโตเกียวมาประมาณ 5 ครั้งแล้ว  ในโอกาสต่อไปจึงมุ่งศึกษาตลาดในเมืองหลักอื่นของญี่ปุ่น เพื่อศึกษานวัตกรรมการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ในแบบฉบับของญี่ปุ่น

            โอซากาเป็นเมืองใหญ่อันดับสองของญี่ปุ่น และหากวัดตามขนาดเศรษฐกิจ ถือเป็นเมืองใหญ่อันดับเจ็ดของโลก  มีขนาดพื้นที่จริงเพียง 223 ตารางกิโลเมตร มีประชากร 2,871,680 คน  ในจำนวนนี้ 15.6% เป็นคนต่างชาติที่มาทำงานในนครแห่งนี้  ยิ่งกว่านั้นถ้ารวมเขตมหานครจะมีขนาดใหญ่กว่านี้มากคือมีขนาด 1,890 ตารางกิโลเมตร แต่มีประชากรถึง 8.8 ล้านคน 

            อาจกล่าวได้ว่าโอซากามีความหนาแน่นของประชากรสูงถึง 13,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่กรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นของประชากรเพียง 3,600 คน  ทั้งนี้เพราะโอซากามีการพัฒนาอาคารสูงและการใช้พื้นที่ดินอย่างประหยัด ไม่ได้ปล่อยให้เติบโตตามแนวราบเช่นกรุงเทพมหานคร  ความ เป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินอย่างเข้มข้นเกิดจากการเก็บภาษีทรัพย์สิน ซึ่งทำให้เจ้าที่ดินไม่ปล่อยที่ดินว่างเปล่าไว้ให้ลูกหลานโดยไม่เสี่ยภาษีใด ๆ เช่นในกรณีประเทศไทย 

            ราคาห้องชุดใจกลางนครโอซากาเป็นเงินตารางเมตรละ 182,250 บาท ซึ่งสูงกว่าใจกลางกรุงเทพมหานครเพียง 1 เท่าตัว ในขณะที่ค่าครองชีพในโอซากา แพงกว่าไทยประมาณ 4-5 เท่า  ยิ่งหากเป็นห้องชุดบริเวณรอบนอกของนครโอซากา ราคาตารางเมตรละ 91,125 ในขณะที่ในกรณีกรุงเทพมหานคร เป็นเงินตารางเมตรละ 30,000 บาท  ทั้งนี้เพราะการเดินทางไปนอกเมืองของนครโอซากาสะดวกกว่ากรุงเทพมหานคร เพราะมีระบบรถไฟฟ้าที่สะดวกสบายกว่า

            ใน กรณีเช่าห้องพักอาศัย หรืออะพาร์ตเมนต์ ค่าเช่าในใจกลางนครโอซากา สำหรับห้องนอนเดียว เป็นเงินเดือนละ 54,096 บาท หรือตกตารางเมตรละ 1,800 บาทต่อเดือน ซึ่งถือว่าแพงมากทีเดียว  ในกรณีใจกลางกรุงเทพมหานครอาจเป็นเงินเพียงตารางเมตรละ 500 บาท  แต่หากออกนอกเมือง จะเป็นเงินห้องละ 29,753 บาท ซึ่งก็แปรผันตามการเดินทาง  อะพาร์ตเมนต์ในนครโอซากามีขนาดเล็ก  ไม่ได้ โอโถงเช่นของไทย แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน

            จะสังเกตได้ว่า อะพาร์ตเมนต์ขนาด 3 ห้องนอน มีค่าเช่าเพียง 64,916 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงกว่าขนาด 1 ห้องนอนไม่มากนัก  ทั้งนี้เพราะตลาดอะพาร์ตเมนต์หลักเป็นแบบ 1 ห้องนอน  อะพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ไม่ค่อยเป็นที่นิยมในประเทศญี่ปุ่นโดยรวม  ยิ่งหากไปเช่าในเขตชานเมืองจะยิ่งถูก โดยในนครโอซากา ค่าเช่าต่อเดือนเป็นเงินเพียง  43,277 บาทสำหรับอะพาร์ทเมนท์ขนาด 3 ห้องนอนนี้

            สำหรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในนครโอซากาหรือทั่วประเทศญี่ปุ่นอยู่ที่ 1.71%  ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากเท่ากับ 0% ทั้งนี้เพราะการลงทุนภายในประเทศญี่ปุ่นโดยเฉพาะด้านอุตสาหกรรมน้อยลงกว่าเมื่อ 20 ปีก่อนนี้เป็นอย่างมาก  ส่วนรายได้เฉลี่ยของคนทำงาน (หลังจากหักภาษีแล้ว) เป็นเงิน 73,571 บาทต่อเดือน  โดยอัตราเฉลี่ยต่ำสุดของญี่ปุ่นเป็นเงิน 56,981 บาท และเฉลี่ยสูงสุดประมาณ 90,160 บาทต่อเดือน

            โดยที่ประเทศญี่ปุ่นมีความสงบสุข สาธารณูปโภคและสาธารณูปการอยู่ในระดับมาตรฐานสูงของโลก  และที่สำคัญราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แพงเช่นแต่ก่อน  ทำให้นักลงทุนต่างประเทศสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะห้องชุดในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก  รวมทั้งการซื้ออาคารสำนักงานในทำเลดี ๆ เพื่อการให้เช่าในระยะยาว  ยิ่งกว่านั้นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ๆ ในสหรัฐอเมริกา  ยังสนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ  อาคารสำนักงานในทำเลดี ๆ ได้รับการจับจองจากกองทุนรวมเหล่านี้เป็นจำนวนมาก

            การ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในนครโอซากามีความเป็นไปได้สูง มีหน่วยงานระหว่างประเทศเป็นจำนวนมาก มีความต้องการ และหากจะซื้อไว้เพื่อการอยู่อาศัย ก็มีโอกาสที่ดีเช่นกัน