รายงานตลาดที่อยู่อาศัย

รายงานตลาดที่อยู่อาศัย
ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเฉพาะฝั่งพระนคร
โดย ฝ่ายวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

***********************

รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่กำลังดำเนินการก่อสร้างอยู่ และคาดว่าจะแล้วเสร็จตามแผนในปี 2557 นั้น ได้สร้างโอกาสให้กับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งรายใหญ่รายย่อย โดยเฉพาะในช่วงฝั่งพระนคร คือตั้งแต่สถานีบางซื่อ (ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT) จนถึงสถานีสะพานพระนั่งเกล้า (ก่อนข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา) เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับที่ดินติดรถไฟฟ้าสายอื่นๆ อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากแหล่งชุมชน หน่วยงานราชการ เช่น กระทรวงสาธารณสุข และห้างสรรพสินค้า เช่น บิ๊กซีวงศ์สว่าง
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่และรายย่อยให้ความสนใจเปิดโครงการในย่านนี้ โดยโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับราคาปานกลาง ในขณะที่โครงการอาคารชุดคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ราคาค่อนข้างต่ำ

ราคาประเมินที่ดินในย่านรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ฝั่งพระนคร) อยู่ในช่วงประมาณ 50,000 – 160,000 บาทต่อตารางวา ขึ้นอยู่กับถนนและระยะห่างจากถนนใหญ่ เช่น ที่ดินติดถนนกาญจนาภิเษก มีราคาประเมินราชการอยู่ที่ 50,000-80,000 บาท ในขณะที่ที่ดินติดถนนกรุงเทพ-นนทบุรี มีราคาอยู่ที่ประมาณ 130,000-160,000 บาท อย่างไรก็ตาม มีผู้ประกาศขายในราคาสูงกว่านั้น โดยเฉพาะที่ดินติดถนนกรุงเทพ-นนทบุรี มีผู้ประกาศขายในราคาสูงถึง 220,000 บาทต่อตารางวา

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์สำรวจพบว่าในช่วง 3-4 ปีมานี้ มีโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งอาคารชุดคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด เปิดตัวในระยะ1 กิโลเมตรจากแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงทั้งสิ้น 18 โครงการ รวมประมาณ 6,650 หน่วย โดยมีบางโครงการที่มีที่อยู่อาศัย 2 ประเภทในโครงการเดียว เช่น มีทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ หรือมีทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด

จากโครงการที่เปิดขายทั้งหมด 18 โครงการนั้น เป็นโครงการอาคารชุดคอนโดมิเนียม 10 โครงการ รวมทั้งสิ้นประมาณ 6,100 หน่วย มียอดขายหรือจองแล้วถึงประมาณร้อยละ 83 เป็นหน่วยที่กำลังก่อสร้างประมาณร้อยละ 52 ราคาขายของห้องชุดอยู่ในช่วงตั้งแต่ 6 แสนบาท จนถึงประมาณ 3 ล้านบาทต้นๆ หรือประมาณ 26,000 - 70,000 บาทต่อตารางเมตร โดยผู้ซื้อห้องชุดในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ทำงานในละแวกใกล้เคียง เช่น กระทรวงสาธารณสุข มีผู้ที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเพียงส่วนน้อย

จากโครงการอาคารชุดทั้งหมดนี้ เป็นโครงการจากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ 4 โครงการ รวมประมาณ 4,700 หน่วย หรือเฉลี่ยต่อโครงการประมาณมากถึง 1,200 หน่วย มียอดขายแล้วร้อยละ 89 และมีอัตราการขายเฉลี่ยถึงประมาณ 40 หน่วยต่อโครงการต่อเดือน ในขณะที่โครงการจากผู้ประกอบการนอกตลาดมีทั้งสิ้น 6 โครงการ รวมประมาณ 1,400 หน่วย หรือเฉลี่ยโครงการละประมาณ 200 หน่วย มียอดขายแล้วร้อยละ 61 และมีอัตราการขายเพียงประมาณ 3 หน่วยต่อโครงการต่อเดือน แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบอย่างมากในตลาดอาคารชุดคอนโดมิเนียมในย่านนี้

โครงการบ้านเดี่ยวมีทั้งสิ้น 5 โครงการ (มีโครงการหนึ่งที่มีทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในโครงการเดียวกัน) รวมทั้งหมดประมาณ 400 หน่วย โดยเป็นโครงการจากผู้ประกอบการในตลาดเพียง 1 โครงการ รวมประมาณ 200 หน่วย มียอดขายแล้วร้อยละ 91 และหน่วยจากผู้ประกอบการนอกตลาด 4 โครงการ รวมประมาณ 200 หน่วย มียอดขายแล้วถึงร้อยละ 94 แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการรายย่อยยังคงมีโอกาสแข่งขันในตลาดบ้านเดี่ยว เนื่องจากสามารถแข่งขันด้วยราคาที่ต่ำกว่า

โครงการทาวน์เฮาส์มี 4 โครงการ รวมทั้งสิ้นประมาณ 150 หน่วย โดยเป็นหน่วยเหลือขายประมาณครึ่งหนึ่งของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 2.5 – 4 ล้านบาทต่อหน่วย โดยหน่วยทั้งหมดนี้เป็นโครงการจากผู้ประกอบการรายย่อย ซึ่งแข่งขันกันที่ราคาและความคุ้มค่าของสินค้า โครงการทาวน์เฮาส์ในย่านนี้มักจะมีการออกแบบรูปลักษณ์แบบดั้งเดิม ทั้งนี้ มีหนึ่งโครงการที่มีที่อยู่อาศัย 2 ประเภท คือ ทั้งทาวน์เฮาส์และบ้านแฝด โดยมีบ้านแฝดอยู่ประมาณ 25 หน่วย

สาเหตุที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่นิยมเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น อาจะเนื่องมาจากราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงนี้มีการปรับตัวขึ้นโดยเฉลี่ยมากกว่าร้อยละ 30 จึงทำให้เป็นโอกาสของผู้ประกอบการรายย่อยที่มีที่ดินอยู่ก่อนแล้วในการพัฒนาโครงการที่มีราคาต่ำกว่า

โดยภาพรวม โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงสายบางใหญ่-บางซื่อ ได้เพิ่มอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยในทำเลใกล้เคียงอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้จะไม่มีการเปิดตัวโครงการหรือการขายที่หวือหวามากนัก แต่โครงการที่อยู่อาศัยย่านนี้ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกของผู้ที่กำลังมองหาซื้อบ้านในราคาไม่แพงเกินไปนัก โดยผู้ซื้อมักคำนึงถึงราคาและความคุ้มค่าของสินค้าเป็นหลัก ผู้ประกอบการรายใหญ่มีความได้เปรียบในตลาดอาคารชุดคอนโดมิเนียม ในขณะที่ผู้ประกอบการรายย่อยยังคงมีโอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยการแข่งขันด้วยราคาที่ต่ำกว่า

***********************